離婚と不動産──ペアローン・債務超過・任意売却…その時どうする？｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは、ロケット不動産のロケット社長こと渋谷です。

今回は、「離婚と不動産」にまつわる非常にデリケート、かつ重要なテーマについてお話しします。
ペアローンで購入したマイホーム。子どものために残したい思いと、住宅ローン返済の重圧。
そして、もしその家が「債務超過（オーバーローン）」状態だったら──？

「もう話し合いすらままならない…」という方も、どうかあきらめないでください。
今回は、【財産分与】【住宅ローン】【任意売却】【弁護士との連携】まで、現場でよくあるケースをもとに、できる限りわかりやすく解説します。

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❶ 離婚と「財産分与」──マイホームも対象です

財産分与とは、婚姻中に築いた財産を公平に分け合う制度。
これは預貯金や車だけでなく、マイホーム（不動産）や住宅ローンも含まれます。

ポイントは、「名義が誰であれ、原則“婚姻中に形成された財産”は共有とみなされる」こと。

財産分与の方法は主に3つ：

• ✅ 現物分割：不動産をどちらか一方が取得し、もう一方にお金で補填

• ✅ 換価分割：不動産を売却して、売却益（または残債）を折半

• ✅ 代償分割：不動産を一方が取得して、相手に代償金を支払う

しかし、問題となるのが「ローン残債がある家」の処理です。

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❷ ペアローンの落とし穴──名義変更できない!?

共働き世帯で増えているのが【ペアローン】。

これは夫婦それぞれが住宅ローン契約者となり、合算して購入できる制度です。
ただし、離婚時にはこのペアローンが複雑なトラブルの火種となることがあります。

ペアローンの注意点

•  **ローン契約は「個別」**なので、どちらか一方だけ解約することができません

• ⚖️ 連帯保証人としての責任が残るため、離婚後も他方の返済が滞れば自分に請求が来ます

•  名義変更には銀行の「審査」が必要で、収入要件を満たさないと変更不可

つまり、「元夫に全部任せて出ていく」では済まないのが現実です。

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❸ さらに厳しい…オーバーローン（債務超過）の家とは？

最近増えているのが、「売ってもローンが完済できない＝オーバーローン（債務超過）」のケース。
この場合、「不動産は“負債”とみなされる」こともあります。

たとえば：

• 住宅評価額：5,500万円

• ローン残高：6,000万円

この500万円の“超過分”について、財産分与の対象にすべきか？という争いも珍しくありません。

通算説 vs 非通算説（家庭裁判所の判断）

• ✅ 通算説：不動産価値と債務を差引して、実質ゼロ or マイナスで分与対象外

• ✅ 非通算説：資産と負債を別々に評価して、分与対象になる（債務分担も協議）

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❹ 任意売却という選択──競売の前にできること

離婚により住宅ローンの支払いが困難になると、「任意売却」という選択肢があります。

これは、競売になる前に金融機関の同意を得て、市場価格で家を売却する方法です。

任意売却のメリット

• 市場価格で売却できる（競売より高く売れる可能性大）

• 引越し時期の調整が可能

• 引越し費用を確保できる場合も

• 周囲に知られにくい

• 売却後の残債についても、返済条件の緩和や調整ができる

注意点

• 信用情報に事故履歴が残る（いわゆる「ブラックリスト」）

• 売却しても残債の返済義務は残る

• 債権者との交渉が必要（専門家のサポートが有効）
  

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❺ 弁護士・不動産の専門家との連携が重要

離婚・住宅ローン・任意売却は、法律・税金・不動産が交差する“複雑領域”です。
そのため、信頼できる弁護士や任意売却に精通した不動産業者との連携が非常に大切です。

たとえば：

• 弁護士…財産分与・名義変更・債務分担の法的整理

• 不動産会社…物件の売却査定・任意売却の段取り

• 住宅ローン担当者…残債処理と名義変更審査

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✋ 最後に：感情ではなく、冷静な整理を

離婚は感情の対立からスタートしがちですが、
「住まい」や「お金」の問題こそ、感情を切り離して冷静に判断する必要があります。

不動産の評価、ローン残高、名義、保証人、残債──
これらを整理し、最善の道を選ぶためには、第三者の力を借りるのがいちばんの近道です。

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ご相談ください

ロケット不動産では、任意売却や住宅ローンが絡むご相談も随時受け付けています。
弁護士・税理士とも連携し、解決に向けた具体的なご提案をいたします。

離婚後も、人生は続きます。
未来の再スタートのために、「いま取るべき最良の選択」を一緒に考えていきましょう。