江戸川区役所の移転と再開発──エジプトの首都移転から考える「都市と不動産価値」の関係～世界とつながる「都市の価値」と不動産投資の視点～｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは。ロケット不動産のロケット社長、渋谷です。

本日は、私たちの拠点・江戸川区で進行中の区役所移転と駅前再開発を起点に、「行政機能の移動」が不動産価格にどんな影響を与えるのか、そして世界の大規模都市開発と海外不動産投資のチャンスについて考えてみたいと思います。

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◆ 江戸川区役所が船堀へ移転──駅前が生まれ変わる

現在、江戸川区では区役所を現在の中央一丁目から船堀駅北口へ移転する再開発計画が進められています。

公式情報：江戸川区 新庁舎整備事業

新庁舎には行政機能だけでなく、図書館や子育て支援、健康づくり機能も統合され、駅前に新たな都市機能が集約されることになります。

これは単なる役所の引っ越しではなく、

「行政機能の移転」が、駅前の都市構造と不動産需要を抜本的に変えるきっかけです。

すでに船堀周辺では、不動産価格の上昇や投資検討の動きが始まっており、今後数年をかけて資産価値に大きな変化が起こる可能性があります。

 

東京都も「江戸川区新庁舎整備」を正式発表──都市整備の動きが加速

2025年7月、東京都はプレスリリースにて、江戸川区新庁舎整備に関連する都市づくりの方針を正式に発表しました。

「東京都としても、区役所移転を核とした船堀駅周辺のまちづくりを支援し、公共交通と一体となった都市機能の再配置を推進する」と明記されています。

この発表により、江戸川区だけでなく東京都全体の都市政策の中で、船堀エリアが“優先的に整備されるエリア”として位置づけられたことになります。

▼東京都プレスリリース（2025年7月15日付）
https://www.metro.tokyo.lg.jp/information/press/2025/07/2025071506

こうした公式な動きが明確になることで、エリア全体の将来性や不動産価値にもさらなる後押しが入ることが予想されます。

今後の動きにもぜひ注目していただきたいと思います。

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◆ エジプトの首都移転──“都市機能の移動”が不動産価値を変える

世界に目を向けると、さらに大規模な都市再編が進んでいます。
それが中東・アフリカの大国エジプトの首都移転プロジェクトです。

現在、エジプトではカイロの慢性的な渋滞とインフラ老朽化に対応するため、新首都「ニューキャピタル（New Administrative Capital）」を建設中。
その規模はなんと東京23区の約1.5倍、行政機関だけでなく住宅地・金融街・大学・商業施設などを含む完全な未来型都市をゼロからつくっています。

この国家プロジェクトの特徴は以下の通りです：

• 大統領府・国会・各省庁の移転

• 約600万人を想定した大規模住宅供給

• 高層ビル群、モノレール、新国際空港などインフラ整備

• 中国・湾岸諸国などからの大規模外資流入

✅「都市をゼロからつくる」＝すべてが投資対象となりうる

という、まさに**投資家目線で注目すべき“成長する都市”**が誕生しつつあるのです。

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◆ エジプトは新たな海外不動産投資先として注目

エジプトは実は、

• 地政学的にアフリカ・中東・欧州の中継点

• 外国人の不動産取得が可能（エリア指定あり）

• 新築コンドミニアムが日本円で数百万円〜から取得可能

• 政府主導の整備で資産の保全性も比較的高い

といった特徴があり、成長性と価格の割安感を兼ね備えた「中長期型の投資先」として注目が高まっています。

将来のキャピタルゲイン（値上がり益）を狙う投資家や、世界の成長都市に先回りしたい方にとって、「ニューキャピタル」はまさに狙いどころです。

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◆ 共通点：「行政の移動」が都市構造を変え、不動産価値を動かす

江戸川区の区役所移転も、エジプトの首都移転も、根本にあるのは同じ構造です。

行政機能が動けば、人の流れが変わり、街が変わり、資産価値が動く。

この動きを早期にキャッチし、「変化する場所」に先回りして投資・購入・居住を検討できる人こそ、次の時代の勝ち組になれるのかもしれません。

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◆ 世界の都市成長と海外不動産投資──注目の国とエリア

ここでは、エジプトを含めた現在注目される海外不動産投資エリアをご紹介します。

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エジプト（ニューキャピタル）

• 国家主導の巨大首都移転プロジェクト

• 住宅・商業地ともに整備段階で“初期フェーズ”

• 価格上昇前に先行者利益を狙える数少ない新興国

• 数百万円〜から購入可能な新築物件あり

アフリカ×中東の新たな投資ハブ。中長期視点で有望。

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ドバイ（UAE）

• 所得税・固定資産税ゼロのタックスメリット

• 外国人100%所有可能なフリーホールド制度

• 世界中の富裕層が注目する“安定した高利回り”

短期～長期両対応。グローバル資産の受け皿都市。

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 マレーシア

• クアラルンプールを中心に安定した経済成長

• 2,000万円台から購入できる新築高層コンドミニアム

• 英語圏・長期滞在ビザ（MM2H）も人気

住んで良し、貸して良し、育てて良しの3拍子。

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フィリピン

• 若年人口の多さが支える強い住宅需要

• BGCやマカティなどの都市整備が急加速

• 日本円で1,000万円前後から投資スタート可能

今後10年で最も伸びるASEAN都市のひとつ。

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アメリカ

• 世界最大の不動産市場。法制度も整備済み

• テキサス・フロリダで住宅需要が旺盛

• 外国人でも住宅ローンを利用可能（条件付き）

安定・流動性・利回りすべてを備える王道投資。

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◆ 海外投資成功のカギは「信頼・情報・出口戦略」

海外不動産投資は、可能性の宝庫である一方で、

• 法制度の違い

• 為替リスク

• 管理会社との関係

• 売却や賃貸の出口戦略

などの注意点もあります。

ロケット不動産では、信頼できる現地エージェントや専門家との連携により、視察〜購入〜賃貸管理〜売却までの一貫支援が可能です。

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◆ まとめ──都市の未来に先回りする人が、資産の未来をつくる

江戸川区の再開発も、エジプトの首都移転も、世界の都市整備も──
本質はすべて、「都市の構造が動くときに資産価値も動く」というシンプルな事実です。

都市が動けば、人が動く。
人が動けば、不動産価値が動く。

国内外問わず「変化する場所」に早く気づき、未来の資産づくりに活かしていきましょう。

ロケット不動産は、江戸川から世界まで、変化を先読みする不動産パートナーとして、これからも皆さまと一緒に考えてまいります。