日銀がETF・REITの売却を決定 ― 投資用不動産と実需不動産のそれぞれの価値に与える影響について考える｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは、ロケット不動産の渋谷です。

2025年9月19日、日本銀行は金融政策決定会合で、これまで大量に買い入れてきた ETF（上場投資信託）とREIT（不動産投資信託）を市場で売却する方針 を決定しました。

• ETF売却：簿価ベースで年間3,300億円

• REIT売却：簿価ベースで年間50億円

• 保有残高：ETF簿価37兆円（時価70兆円）、REIT簿価6,500億円（時価7,000億円）

単純計算で処分完了には 100年以上かかる とされ、超長期的な取り組みとなります。
また、政策金利は0.5％で据え置き。米国の高関税政策による景気リスクをにらんだ慎重な判断といえます。

投資用不動産（REIT市場）への影響

フロー（需給）の直撃は小さいが、シグナルは大きい

売却規模自体はREIT市場の売買代金の0.05％程度とされ、テクニカルには小さな数字です。
しかし「中央銀行が長期的に売りに回る」というシグナル効果は強烈で、投資家のリスクプレミアムは切り上がりやすくなります。

ファンディング（資金調達）への波及

J-REITの魅力は安定した配当（分配金）ですが、

• 金利正常化路線の継続 → 借換コストの上昇

• 口価格が軟調 → 増資での外部成長が難しくなる

• 海外投資家の資金流出リスク → 為替の影響も大きい

といった要素が収益構造に直結します。スポンサーの支援力や借入比率（LTV）、固定金利化の度合いなどによって、銘柄ごとの耐性は大きく異なります。

セクター別の温度差

• オフィス：ポストコロナの空室リスクが残り、特に厳しい。

• 物流：EC需要やデータセンター投資に支えられ、中長期的には底堅い。

• 商業：生活密着型は安定、観光依存型は変動が大きい。

• ホテル：インバウンド回復で好調だが、契約形態（固定か変動か）で安定度が違う。

バリュエーションの変数

• 分配金利回りは上昇しやすい

• NAV（純資産価値）との乖離が拡大すると増資が難しくなる

• キャップレートはじわじわ上方向に修正

まとめると：売却規模は小さくても「長期的に売られる」という市場心理が効き、REIT市場は短期的に不安定化。特にオフィスREITは引き続き逆風、物流・ホテル系は選別買いが続く構図です。

実需不動産（現物不動産）への影響

一方、マイホームや住宅用地などの 実需に基づいた不動産市場 は別の動きをします。

• 生活需要がある限り価値はゼロにならない

• 長期契約に基づく安定したキャッシュフロー

• オーナーの判断でリノベーションや活用方法を選べる自由度

金融市場の揺れが直接波及することは少なく、むしろ「金融商品としての不動産」と「実需不動産」の違いが鮮明になります。

REIT価格が下がったからといって、不動産そのものの価値が同じように下がるわけではありません。特に住宅や物流など生活インフラに直結する資産は、景気変動があっても底堅さを保ちます。

まとめ ― やはり現物不動産は強い

今回の決定は「金融政策正常化」の象徴です。
投資用不動産（REIT市場）は短期的に神経質な値動きが続く一方、実需不動産は堅調さを維持する見通しです。

私は不動産業に携わる立場として、改めて実感しました。
最後に強いのは、やはり現物不動産。

ロケット不動産としても、今後も「実需に基づいた価値ある不動産」を皆様に提案し続けてまいります。