「住宅ローン控除」vs「3,000万円特別控除」

2024年改正対応！どっちを選べば本当にお得？

マイホームを「売って、買い替える」──そのとき、税制上で必ず悩むのがこの2つ：

• ✅ 住宅ローン控除

• ✅ 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡特例）

ただし両方は使えません！
選ぶ制度によって、最終的な税額が数百万円変わることもあります。

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✅ それぞれの制度の特徴

住宅ローン控除とは？

年末時点の住宅ローン残高×0.7％を所得税・住民税から最長13年間控除できる制度です。

▼ 主な要件（2024年時点）

• 所得：合計所得2,000万円以下

• 床面積：50㎡以上（所得1,000万円以下は40㎡以上）

• 返済期間：10年以上

• 入居：取得から6カ月以内

• 認定住宅や省エネ基準住宅であること（2024年改正）

▼ 控除期間と借入限度額（2024年改正対応）

住宅の性能	控除期間	借入限度額（一般）	子育て・若者世帯（特例）
長期優良/低炭素住宅	13年	4,500万円	5,000万円
ZEH基準住宅	13年	3,500万円	4,500万円
省エネ基準住宅	13年	3,000万円	4,000万円
その他の住宅（非省エネ）	原則対象外 ※条件付きで10年・2,000万円

「子育て世帯（19歳未満の子）」や「40歳未満の若者世帯」は借入上限が優遇されます！

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 3,000万円特別控除とは？

マイホームを売って利益（譲渡所得）が出たとき、最大3,000万円まで非課税にできる制度です。

▼ 主な条件

• 自分が住んでいた住宅を売却

• 売却前に空き家でもOK（空き家期間3年以内など条件あり）

• 所有期間に関係なく適用可能

• 住宅ローン控除とは併用不可
  

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実例で比較してみましょう！

ケース①：譲渡益2,500万円、新築認定住宅を購入・借入5,000万円

• ✅ 3,000万円控除 → 税金ゼロ！（通常なら800万円近く課税）

• ✅ 住宅ローン控除 → 最大455万円の控除だが…
  この場合は3,000万円控除のほうが圧倒的に有利！

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 ケース②：譲渡益800万円、ローン4,500万円、省エネ住宅に買い替え

• ✅ 3,000万円控除 → 税金ゼロ（でも元の税額が小さい）

• ✅ 住宅ローン控除 → 4,500万円 × 0.7% × 13年 = 最大409.5万円の控除
  　この場合は住宅ローン控除の方がメリット大！

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2024年 改正の重要ポイント（総まとめ）

改正点	内容
❌ 一般住宅は対象外	性能基準を満たさない住宅は原則、控除不可（2024年以降）
✅ 省エネ性能必須	長期優良・低炭素・ZEH・省エネ基準住宅が対象
子育て・若者世帯優遇	借入限度額が上乗せ（最大5,000万円）
✅ 控除率は据え置き	年0.7％の控除は継続
完工・確認日が鍵	2023年までに確認済、または2024年6月末までに完工で救済措置あり

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社長の結論：どちらを選べばお得か？

判断軸	選ぶべき制度
売却益が大きい（1,000万円超）	✅ 3,000万円特別控除
売却益が少ない＋住宅ローンが高額	✅ 住宅ローン控除（省エネ住宅前提）
一般住宅しか購入できない	❗ 要注意（控除対象外の可能性）

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 ロケット不動産ではこんなご相談が可能です！

• ✔️ どっちの制度を使ったほうが節税できるか？

• ✔️ 買い替えタイミングで申告をどうする？

• ✔️ この物件、住宅ローン控除に適合するの？

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補足

本記事は国税庁の公式情報等を参考に作成しておりますが、制度は変更される場合があります。
詳細・最新情報は必ず税理士または管轄の税務署にご確認ください。
国土交通省／住宅ローン減税の制度内容
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
国税庁／マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm