こんにちは。
ロケット不動産株式会社 代表の渋谷です。

12月1日、住宅金融支援機構から 2025年12月のフラット35適用金利 が発表されました。
結論から言えば、固定金利は2カ月連続の上昇、そして 2017年10月の制度変更以降で最も高い水準 となりました。

住宅ローンは、住まい選びの「もうひとつの価格」。
金利は不動産の相場と同じくらい大切な指標です。

今日は、最新金利の動きを整理しつつ、
「それでも25年前よりは低い」という歴史的視点 を交えて、不動産屋としてわかりやすく解説します。

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■ フラット35、長期固定は2カ月連続の上昇

● 融資率9割以下・借入21年以上

• 1.970%〜4.510%（前月比 +0.07〜+0.20%）

• 最頻金利：1.970%（+0.07%）

● 融資率9割以下・借入20年以下

• 1.580%〜4.120%（前月比 +0.07〜+0.20%）

• 最頻金利：1.580%（+0.07%）

→ 固定金利は軒並み上昇し、長期金利の上昇を敏感に映し出す形となりました。
フラット35は特に長期金利の影響を“ストレート”に受けるため、今後も注意が必要です。

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■ 大手銀行の10年固定も上昇

三菱UFJ・三井住友・みずほ・三井住友信託・りそなの 大手5行すべてが金利を引き上げ。

● 12月の10年固定（最優遇金利）

• 三菱UFJ：2.26%（+0.09%）

• 三井住友：2.35%（+0.15%）

• みずほ：2.30%（+0.20%）

• 三井住友信託：2.655%（+0.26%）

• りそな：2.665%（+0.18%）

大手5行平均：2.446%（+0.176%） → 5カ月連続上昇

背景にあるのは、

• 10年国債利回り（長期金利）の上昇

• 日銀の追加利上げ観測

という、金融政策の“地殻変動”です。

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■ 変動金利は据え置きだが…実質値上げが始まった

変動型の基準金利は5行とも据え置き。
しかし三菱UFJ銀行が 最優遇金利を0.075％引き上げて0.67％に。

→ これにより“実質的な変動金利の値上げ”が始まりました。

変動は人気が高い分、優遇幅の調整で実質的に金利を引き上げられる点が特徴です。

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■ それでも――25年前の住宅ローンよりは圧倒的に低い

今回の金利上昇で「昔より高くなってきた」と感じる人もいるかもしれません。
しかし、住宅ローンの歴史を正しく振り返ると、結論は明確です。

■ 25年前（1990〜2000年代前半）の金利

当時は、今のフラット35の前身である 住宅金融公庫ローン が主流でした。

• 公庫金利：3.0〜4.0％台

• 1994年：4.2％（実体験としての記録あり）

• 民間の固定金利：3〜4％台が一般的

さらに、バブル期には

• 変動型基準金利：最高8.5％

という時代もありました。

つまり、

昔の住宅ローンは、今より“2〜3％以上”高かった

負担は今よりはるかに重かった

というのが事実です。

■ 2025年の金利（現在）

• フラット35：1.5〜2.0％台

• 10年固定：2.4％前後

• 変動：1％未満

歴史的に見れば、
「現在はまだ異常に低い水準」 であることがわかります。

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■ 渋谷の視点：2025年は“選ぶ住宅ローン”の時代へ

金利は上がりつつありますが、それでも日本は依然として世界的に見ても超低金利の国です。
ただし、これまでのように「どれを選んでも安い」時代は終わりつつあります。

これから大切なのは、

✔ 金利の上下より“返済計画”

✔ 固定・変動の特性を理解して選ぶ

✔ 借り換えは早めの検討が有利

✔ 不動産価格と金利の“総額”で判断する

というポイントです。

特に2025年は、
金利・物価・為替が絡み合う“読み合いの年”。
だからこそ、冷静な計画がより重要になります。

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■ まとめ

• フラット35は17年以降で最高金利

• 大手5行の10年固定も5カ月連続で上昇

• 変動金利も“実質値上げ”が始まった

• それでも25年前よりは圧倒的に低い

• 2025年は“選ぶ住宅ローン”の時代へ

金利は不動産購入の成否を大きく左右します。
ご不明点があれば、どうぞお気軽にロケット不動産へご相談ください。