葛飾区役所の移転が決定！立石駅北口再開発、総事業費は1,307億円に‼ 〜「こち亀」が予言した未来と現実の街づくり〜｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは、ロケット不動産の渋谷です。

ついに 葛飾区役所の移転が正式決定 しました。その舞台となるのが「立石駅北口市街地再開発事業」。令和7年8月時点の資金計画では、総事業費はなんと 1,307億円 に達しました。

令和5年の権利変換認可後も工事費高騰の波に飲まれ、増加分だけで374億円。補助金の増額は175億円にとどまり、残り約200億円は区（＝区民の税金）とディベロッパーの負担となります。つまり、この再開発は 区民サービスや生活コスト、分譲マンション価格に直結する“財布直撃型”の事業 なのです。

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1) いま何が決まっていて、いつ完成するのか

• 区役所は立石駅北口の東棟に移転することが決定。

• 完成時期は令和12年3月（2030年3月）、移転は同年度中の予定。

• 対象エリアは約2.2ha。駅前の細街路や老朽建物が密集するエリアを、防災性とにぎわいを兼ね備えた街区に再編します。
  

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2) 資金計画の“最新像”と増額の中身

資金計画の推移（総事業費）

• 令和4年12月：932.7億円

• 令和7年2月：1,280.05億円

• 令和7年8月：1,307.27億円

増加分は**+374.57億円**。補助金は+175.41億円にとどまり、残り約199億円は区と民間の負担増です。

主な増額ポイント

• 工事費合計：696.05億円 → 1,040.49億円（+344.44億円）

  • 東棟（区役所棟）：+225億円

  • 西棟（商業・住宅棟）：+139億円

  • 公共施設工事：+32億円

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3) 誰が負担するのか

• 補助金等：431.34億円（国・都の交付金含む）

• 公共施設管理者負担金：163.71億円

• 保留床処分金等：680.71億円

  • 内訳：区の床取得329.23億円＋仕様追加23.20億円

  • 参加組合員負担金：271.34億円

つまり、補助金だけでは足りず、区民財源＋民間負担がズシリと増加しているのが実情です。

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4) 区民サービスや分譲価格への波及

• 区は庁舎整備基金 約220億円を積み立てていますが、不足分は特別区債の発行も必要になる見通し。将来的に区民サービスへの影響が懸念されます。

• 分譲マンションは駅前・役所併設というブランド性がありますが、工事費上昇＝分譲価格の上振れに直結。購入者の負担も重くなるでしょう。

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5) 今後のリスクと打ち手

リスク

• 工事費のさらなる上振れ（インフレ・人件費不足）

• 工程リスク（高架化事業や周辺開発との調整）

• 区の取得床コスト硬直化

打ち手

• VE（設計・仕様の最適化）でライフサイクルコストを抑制

• 契約の透明性確保（増額要因やリスク分担を明確化）

• 財源ポートフォリオの分散（基金＋起債＋補助金）

• 資金計画の定期公開で区民・投資家の不安を低減

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6) 「こち亀」が描いた未来と現実

2025年3月にオープンした こち亀記念館 では、両さんの活躍とともに、作品が予見した未来の技術（キャッシュレス、動画配信、eスポーツなど）が展示されています。

そして今、両さんの舞台である葛飾で、行政中枢＝区役所の移転と街の大改造が現実になろうとしています。まさにフィクションが現実を追い越す瞬間です。

こち亀記念館公式サイトはこちら

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7) これからの再開発をどう見るか

今回の立石駅北口再開発の資金計画は、補助金依存モデルの限界を示しました。

補助金の増額だけでは膨らむ事業費を吸収できず、区と民間の持ち出しが必然的に増える。これは再開発を進めるうえで避けられない現実です。

今後の都市開発は、**地権者とディベロッパーが事業性を見極め、自立的に進める“持続可能な再開発”**への転換が不可欠だと考えます。

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まとめ（渋谷の視点）