こんにちは。ロケット不動産の渋谷です。

近年、新築マンションの抽選に当選したものの、
「すぐに居住する予定がないため、住宅ローンで購入して賃貸に出したい」
というご相談が増えております。

しかしながら、住宅ローンのまま第三者へ賃貸する行為は、原則として禁止されております。

本記事では、
・なぜ賃貸が不可なのか
・黙って貸し出すと必ず金融機関に発覚する理由
・例外的に許可されるケース
・適切な対処方法
などを専門的な観点から解説いたします。

---

1｜住宅ローン返済中の賃貸は「原則不可」

住宅ローンは、**「本人またはその家族が居住する住宅」**を対象とした融資商品です。
投資目的での利用は契約上認められていません。

したがって、

• 自身が居住しない

• 家族も居住しない

• その住宅を賃貸として第三者に貸し出す

これらはすべて 契約違反 に該当します。

転勤、結婚、家族構成の変化などの事情があったとしても、
賃貸を前提とした利用は住宅ローンの趣旨に反する点は変わりません。

---

2｜「こっそり賃貸」は必ず発覚します

「住民票を移さなければ大丈夫」「ばれない方法がある」
という誤った情報がネット上に見られますが、現実的には 必ず発覚します。

■発覚理由①｜郵便物の返戻

金融機関からの通知書類が賃借人宛先で返送されることにより、
居住実態の不一致が即座に判明します。

■発覚理由②｜管理会社・近隣住民からの情報

管理会社が金融機関の確認に応じる例も多く、
賃貸利用が判明するケースは少なくありません。

■発覚理由③｜フラット35の厳格な運用

過去の不正利用問題以降、
居住実態のチェックが非常に厳格化しています。

---

■ 無断賃貸が発覚した場合の主なリスク

• 住宅ローンの一括返済請求（期限の利益喪失）

• 高金利の投資用ローンへの強制切替

• 信用情報への影響

いずれも数千万円規模の重大リスクです。

---

3｜例外的に賃貸が認められるケース

金融機関は厳格運用を基本としつつも、
以下のような「やむを得ない事情」がある場合には、個別判断で許可することがあります。

• 転勤（帰任予定が明確）

• 海外赴任

• 親の介護等で一時的に実家へ戻るケース

• 単身赴任で家族が居住を継続する場合

ただし、必ず事前に金融機関への相談が必要となります。

無断で賃貸利用を開始することは、いかなる理由があっても認められません。

---

4｜銀行に許可を得る際の注意点

例外として承認された場合でも、以下の制約が付く場合があります。

• 返済遅延が発生した時点で許可取消

• 短期間の限定許可（例：1～3年）

• 帰任後の再居住が前提

• 定期借家契約での賃貸を推奨される場合あり

承認はあくまで「例外」であり、恒久的な賃貸用利用が認められるわけではありません。

---

5｜住宅ローン控除への影響

第三者への賃貸利用を開始した時点で、
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用対象外となります。

• 住まなくなった年の所得税申告分から控除不可

• 再び居住した場合のみ、残存期間の適用が可能
  （中断期間の延長はなし）

税制面の影響も大きいため、事前の確認が必要です。

---

6｜どうしても賃貸に出したい場合の選択肢

→ 投資用ローン（アパートローン）への借換

投資目的での賃貸を希望する場合は、
投資用ローンへの借換が唯一の正当な方法です。

• 住宅ローンより金利が高い（1〜2％前後上昇が一般的）

• 融資審査が厳格

• 実質的に「一括返済 → 新規借入」と同様の手続き

収支悪化の可能性も高いため、シミュレーションが不可欠です。

---

7｜売却という選択肢も有効

「居住予定がない」「賃貸収支が合わない」などの場合は、
売却してローンを完済し、資産を整理する選択も適しています。

売却することで、

• 住宅ローンの契約違反リスクが消滅

• 手元資金が確保できる

• 新居購入や投資計画を柔軟に組み直せる

といったメリットがあります。

---

まとめ｜新築マンション当選後に住まない場合は、必ず専門家・金融機関へ相談を

新築マンションの抽選に当選し、購入を検討される際には、
「すぐに住まない」ことで思わぬリスクが発生します。

• 無断賃貸は重大な契約違反

• 必ず発覚し、最悪の場合は一括返済

• 控除など税制面でも不利益

• 正当な方法は「金融機関へ相談」または「投資ローンへの切替」

ロケット不動産では、
住宅ローン・賃貸運用・売却戦略を総合的にサポートしております。

「購入したが住む予定が変わった」
「賃貸にするべきか、売却するべきか判断できない」

といったご相談がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。