日本経済新聞が急に取り上げた 「残価設定型住宅ローン」は本当にアリなのか？｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは。
ロケット不動産の渋谷です。

最近、日本経済新聞で
「残価設定型住宅ローン」
という言葉を見かける機会が増えました。

「最近出てきた新しい住宅ローン？」
と思われがちですが、実はこの仕組み、
令和3年（2021年）頃からすでに存在しています。

今回は、不動産の実務に携わる立場から、

• 残価設定型住宅ローンの仕組み

• JTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）とは何か

• 本当に使う価値があるのか

• 今後、制度はどう広がっていくのか

を冷静に整理します。

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残価設定型住宅ローンとは？

残価設定型住宅ローンとは、
将来の売却や住み替えを前提に、あらかじめ「残価」を設定し、
その残価を除いた金額だけを返済する住宅ローンです。

日経新聞では、次のように説明されています。

▼残価設定型住宅ローン
死亡時などの売却を前提に、返済不要な「残価」を設定し、
利息分と残りを月々の支払額とする仕組み。

自動車ローンでは一般的な考え方ですが、
それを住宅に応用した形です。

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なぜ今、国と日経が注目しているのか

背景は明確です。

住宅価格の上昇により、
従来の35年ローンでは限界が見えてきたからです。

住宅取得時の借入額は、
2000年度：約2,600万円 → 2023年度：約5,800万円と倍以上。

年収に対する借入比率も上昇し、
50年ローンやペアローンが一般的になりました。

その結果、

• 退職後も住宅ローンが残る

• 老後資金とのバッティング

• 住み替えがしづらい

といった問題が顕在化しています。

国としても、
「最初から出口を想定した住宅取得」
へ舵を切り始めた、というのが実情です。

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JTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）とは？

残価設定型住宅ローンの中核となるのが
**JTI（移住・住みかえ支援機構）**です。

JTIは、

• 高齢期の住み替え支援

• 住宅資産の循環促進

• 売却・買取の下支え

を目的とした一般社団法人で、
国土交通省とも連携しています。

「家は一生持つもの」という考え方から、
住み替え・売却を前提にした住宅の持ち方へ。
その転換を制度面から支える存在です。

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利用できる住宅はかなり限定される

現時点では、
残価設定型住宅ローンは誰でも使える制度ではありません。

利用できる住宅

• 大手ハウスメーカーの新築戸建

• 認定長期優良住宅

利用できない住宅

• 中古住宅

• マンション

• 一般的な新築建売住宅

つまり現状では、
大手ハウスメーカーで新築する方向けのローン
と考えておく必要があります。

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JTIの指定金融機関

主な指定金融機関は以下の通りです。

• 日本住宅ローン株式会社

• 株式会社三菱UFJ銀行

• 楽天銀行株式会社

※いずれも、JTIと提携する住宅メーカー経由での利用が前提です。

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残価設定月と、その後の選択肢

借入から20～25年後に設定されるのが
**「残価設定月」**です。

この時点以降、次の3つの選択肢が生まれます。

① 返済額軽減オプション（新型リバースモーゲージ）

• 返済額を大幅に圧縮

• 最終的には利息のみの支払い

• 亡くなるまで住み続けることが可能

借主と配偶者が亡くなった後、
住宅はJTIが引き取ります。

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② 買取オプション

• 残価設定月以降、いつでも行使可能

• その時点の住宅ローン残高と同額でJTIが買取

• 売却＝ローン完済が可能

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③ オプションを使わない

• 自己資金で一括返済

• 残価分を再ローン

• 当初の住宅ローンを継続

柔軟性はありますが、
いずれの場合も資金計画は不可欠です。

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メリット｜月々の負担を抑えやすい

残価設定型住宅ローンのメリットは、

• 毎月の返済額を抑えられる

• 将来の住み替え・売却を前提に設計できる

• ライフステージの変化に対応しやすい

特に、
子育て期と老後の負担を分けたい世帯には
合理的な考え方と言えます。

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デメリット｜実務目線での注意点

一方で、次の点には注意が必要です。

• 総支払額は増えやすい

• JTIへの手数料（55,000円）がかかる

• 利用できる住宅・金融機関が限られる

• 残価設定年数（20～25年）到来時、
  　立地や市況によっては
  　JTIの買取オプションを使わず、
  　一般市場で売却したほうが高く売れるケースも多い

JTIの買取は、
あくまで“最後の下支え”としての選択肢です。

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今後の動き｜マンション・新築建売にも広がる可能性

現時点では対象が限定されていますが、
今回、日本経済新聞が改めて取り上げたこと、
そして国の住宅政策の流れを見ると、
今後は制度が拡充されていく可能性を感じます。

背景には、

• 都市部の住宅価格高騰

• 若年層の住宅取得難

• 長期ローンの限界

• 住宅の流動化・循環を促したい国の方針

があります。

将来的には、

• 立地評価がしやすい都市部マンション

• 仕様が均一で評価しやすい新築建売戸建

• 管理・維持基準が明確な住宅

などについて、
一定条件付きで残価設定型ローンが適用される流れ
になる可能性は十分考えられます。

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まとめ｜ローンは「入口」より「出口」で考える

残価設定型住宅ローンは、

• 魔法のように得をするローン
  ではなく、

• 将来の売却・住み替えまで含めた出口設計型ローン

です。

重要なのは、

• 何歳まで住むのか

• その後どう住み替えるのか

• そのエリアは将来も売れるのか

そこまで含めて考えること。

住宅ローンは流行で選ぶものではありません。
人生設計と不動産市場、両方を見て決めるものです。