東京都「アフォーダブル住宅」とは？ 子育て支援・空き家活用・ひとり親サポートを同時に進める新しい住宅政策｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは。
ロケット不動産の渋谷です。

近年、東京都では
「家賃が高すぎて子育てができない」
「広さを確保すると都心に住めない」
といった住まいの問題が、少子化の大きな要因になっています。

こうした課題に対し、東京都が本格的に動き始めたのが
**「アフォーダブル住宅」**という考え方です。

今回は、
✔ アフォーダブル住宅とは何か
✔ 官民連携ファンドの仕組み
✔ 不動産業界・オーナーにとっての意味

を、不動産実務の視点から解説します。

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アフォーダブル住宅とは？

「アフォーダブル（Affordable）」とは
**“手の届く価格”**という意味です。

東京都が定義するアフォーダブル住宅とは、

周辺相場よりも低い家賃で、子育て世帯などが安心して住める賃貸住宅

のこと。

背景には、

・都内家賃の高止まり
・住宅価格、建築費の上昇
・共働きでも十分な広さを確保しづらい現実

があります。

東京都は
「住まいの不安＝子育ての不安」
と捉え、住宅政策から少子化対策に踏み込んできました。

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官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンドとは？

この政策の中核となるのが、

官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド

です。

事業概要（ポイント）

・東京都と民間が連携してファンドを組成
・都が最大100億円出資
・民間資金と合わせて総額200億円超を目指す
・子育て世帯等向けの賃貸住宅に投資
・結果として、家賃を相場より抑えた住宅を供給

つまり、

???? 「家賃を下げるために、投資利回りを政策で補正する仕組み」

です。

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なぜ“ファンド方式”なのか？

通常、家賃を下げると
→ オーナー利回りが下がる
→ 民間は参入しにくい

というジレンマがあります。

そこで東京都は、

・都の出資分は低利回りでもOK
・民間出資分の利回りを相対的に確保

という設計を採用。

社会性 × 事業性の両立

・子育て支援という公共目的
・民間が動ける最低限の事業性

この両立を狙ったのが、今回のファンドです。

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入居対象は？（誰が住めるのか）

現時点で想定されている主な入居対象は、

・18歳未満の子どもを養育する子育て世帯
・ひとり親世帯
・その他、住居確保に配慮が必要な世帯

「生活困窮者限定」ではなく、
“普通に働く子育て世帯”が対象なのが特徴です。

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建物の主な条件（空き家活用も視野）

アフォーダブル住宅として投資対象となる建物には、以下の条件があります。

主な要件

・東京都内に立地
・住戸専有面積 原則45㎡以上
（条件により40㎡以上も可）
・1981年6月以降の新耐震基準
　※旧耐震でも耐震性確認があれば可
・子どもの安全・子育てに配慮した設備
・賃貸住宅が主用途（築年数は不問）

ここで重要なのが????

既存ストック・空き家の活用が可能

新築限定ではなく、
既存マンション・アパートの再生も対象になります。

これは今後、
・築年数は経っているが立地が良い
・ファミリー向けに転用可能

といった物件に、新たな出口が生まれる可能性を意味します。

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不動産業界・オーナーにとっての意味

この制度は、
「公営住宅」でも「補助金バラマキ」でもありません。

不動産実務的なポイント

・賃貸管理・リーシング需要が生まれる
・ファミリー向け再生案件が増える
・空き家・遊休不動産の出口が増える
・社会性のある投資スキームが拡大

特に、

???? 「家賃を下げないと決まらない物件」
???? 「ファミリーで埋まらない物件」

にとっては、新しい選択肢になる可能性があります。

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課題も正直に見ると

もちろん、課題もあります。

・利回りは一般投資より低め
・200億円規模でも供給戸数には限界
・民間の積極参加がどこまで進むか

ただしこれは、
“第一歩としての政策”。

東京都は今後、
住宅政策を「市場任せ」にしない方向へ
明確に舵を切ったと言えます。

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まとめ｜アフォーダブル住宅は「街の未来づくり」

アフォーダブル住宅は、

✔ 子育て支援
✔ ひとり親サポート
✔ 空き家・既存住宅の活用
✔ 民間資本の活用

を同時に進める、新しい住宅政策です。

不動産は
「儲かる・儲からない」だけでなく、
誰が、どんな暮らしを続けられる街なのか
を左右します。

この動きは、
これからの東京の賃貸市場・不動産価値を
静かに変えていくはずです。

ロケット不動産としても、
制度の動向を注視しながら、
街と暮らしの両方に価値が残る不動産を考えていきたいと思います。