都心5区オフィス空室率、9ヵ月連続で改善 　── 需給バランスは回復局面へ｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは。
ロケット不動産の渋谷です。

2025年11月の**東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）**を中心とした
最新オフィスマーケットデータが公表されました。

結論から言うと、
都心オフィス市場は完全に回復局面に入ったと見てよい内容です。

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■ 都心5区の空室率は「1.13％」

── 9ヵ月連続で改善

東京都心5区のオフィス空室率は
1.13％（前月比▲0.25ポイント）。

さらに重要なのは、

• 実際の空室率

• 将来空室を含む潜在空室率（2.62％）

この両方が9ヵ月連続で低下している点です。

特に、

• 港区の新築・築浅ビル

• 湾岸エリアの大規模オフィス

で空室消化が進んでおり、
「新しいビルほど決まらない」という一時期の懸念は、ほぼ解消されています。

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■ 賃料は再び上昇トレンドへ

1坪あたりの平均募集賃料は
31,423円（前月比＋296円）。

一度足踏みしていた賃料が、
再び明確な上昇基調に戻った点は見逃せません。

空室が減り、
「値下げしなくても決まる」局面に入ったことで、
貸主側のスタンスが変わり始めています。

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■ 全国6大都市も改善が進行中

全国主要都市の空室率を見ると、

• 東京23区：1.7％

• 札幌：3.3％

• 仙台：5.0％

• 名古屋：2.4％

• 大阪：2.2％

• 福岡：4.7％

地方都市も含め、
全国的にオフィス需給は引き締まり方向です。

特に福岡の改善幅（▲0.6ポイント）は大きく、
都市型オフィスへの回帰が鮮明になっています。

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■ 今後の注目ポイント

── 「供給加速」とどう向き合うか

関連記事にもある通り、
東京のオフィス供給は今後5年で加速すると言われています。

ただし今回のデータを見る限り、

• 立地

• 築年数

• フロア効率

• 環境性能（ZEB・省エネ）

といった**“選別”はすでに始まっている**印象です。

✔ 良いビルは、賃料を上げても決まる
✔ そうでないビルは、空室が残る

二極化は、これからさらに進むでしょう。

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■ 不動産実務の現場から一言

オフィス市場は、
景気の先行指標でもあります。

今回の数字は、

• 企業活動の回復

• 人の都心回帰

• オフィスの「必要性」の再確認

これらが同時に進んでいることを示しています。

売買・賃貸・投資、
どの立場でも「今の数字をどう読むか」が重要な局面です。