日銀政策金利は上がるのか？ いま「住宅ローン借り換え（リファイナンス）」を考えるべき理由｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは。
ロケット不動産の渋谷です。

2025年末に向けて、
日本の金融環境は大きな転換点を迎えようとしています。

長年続いた超低金利政策が終わりを告げ、
日銀の政策金利は引き上げ局面に入る可能性が高い
──そんな見方が市場では強まっています。

これは金融の話にとどまらず、
住宅ローンを利用しているすべての方に直結するテーマです。

今回は、

・日銀の金利動向
・住宅ローン金利への影響
・借り換え（リファイナンス）を考えるべき人とは誰か

この3点を、不動産実務の視点で整理します。

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日銀の金利動向はどうなっているのか

これまで日銀は、
景気下支えを目的に極めて低い金利政策を続けてきました。

しかし現在は、

・物価上昇が一時的ではなくなった
・賃上げが継続的に行われている
・金融政策の正常化が求められている

こうした背景から、
政策金利を段階的に引き上げる方向へシフトしています。

仮に年末に利上げが実施されれば、
それは約30年ぶりの水準となり、
将来的にはさらに金利が上がる可能性も否定できません。

重要なのは、
「急激な利上げ」ではなく、
ゆっくりだが確実な上昇トレンドに入ったという点です。

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住宅ローン金利への影響は避けられない

① 変動金利への影響

変動金利は、
日銀の政策金利（短期金利）の影響を強く受けます。

政策金利が上がると、

金融機関の基準金利
→ 短期プライムレート
→ 住宅ローン変動金利

という流れで、
最終的に返済額へ反映されていきます。

今すぐ返済額が急増するわけではありませんが、
数年単位で見れば、
「知らないうちに負担が増えていた」
という状況になりかねません。

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② 固定金利への影響

固定金利は、
将来の金利動向を先取りして決まるため、
すでに上昇傾向が見られます。

つまり現在は、

・変動金利 → これから影響が出てくる
・固定金利 → すでに影響が出始めている

という状態です。

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借り換え（リファイナンス）は検討すべきか？

結論から言うと、
全員が借り換えるべきではありません。

ただし、
検討すべき人は確実に増えています。
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借り換えを積極的に検討したいケース

次のような方は、
一度シミュレーションする価値があります。

✔ 現在、変動金利を利用している
✔ 返済期間がまだ20年以上残っている
✔ 金利上昇時の返済額が不安
✔ 家計の安定性を重視したい

こうした場合、
「金利の低さ」よりも
返済額が読める安心感を優先する考え方も合理的です。

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借り換えの注意点（ここが最重要）

借り換えには、
必ずコストがかかります。

・事務手数料
・保証料
・登記費用
・諸経費

そのため、
金利差だけで判断するのは非常に危険です。

必ず、

✔ 借り換え前後の総返済額
✔ 何年でコスト回収できるのか

ここまで含めて比較する必要があります。

「金利が下がったから得」ではなく、
トータルで得かどうかが判断基準です。

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ロケット不動産社長としての考え

住宅ローンは、
人生で最も大きな固定費です。

だからこそ、

・金利が上がったらどうなるか
・今の収入で耐えられるか
・将来の不安を抱え続けないか

これを一度、
数字で見える化することが重要です。

借り換えをするかどうかよりも、
「現状を理解しているかどうか」
それが一番大切だと感じています。

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まとめ

・日銀政策金利は上昇局面に入りつつある
・住宅ローン金利も中長期的には上昇リスクあり
・借り換えは“人によっては有効な選択肢”
・判断は必ず総返済額ベースで

金利はコントロールできません。
しかし、備えることはできます。

「今のローン、このままでいいのかな？」
そう感じたときが、
見直しを始めるベストタイミングです。