知らなかったでは済まされない非居住者不動産売却の源泉徴収｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは。
ロケット不動産の渋谷です。

最近、
「海外在住だけど日本の不動産を売りたい」
「相続した不動産、実は売主が“非居住者”に該当するかもしれない」
といった相談が増えています。

このとき**見落とされがちで、かつトラブルになりやすいのが「源泉徴収」**です。
今回は、不動産実務で必須となる
非居住者と不動産売買・賃貸における源泉徴収について、分かりやすく整理します。

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そもそも「非居住者」とは？

税法上の「非居住者」とは、

• 日本に住所がない

• かつ、1年以上日本に居所がない個人

を指します。

たとえば、

• 海外に1年以上赴任している

• 海外移住を前提に出国した
  といった場合、出国日から非居住者扱いになるケースがあります。

※判断が微妙な場合も多いため、最終判断は税務署または税理士確認が必須です。

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【重要】非居住者が不動産を売却する場合の源泉徴収

結論から言うと

買主が、売買代金の10.21％を源泉徴収し、税務署に納付する義務があります。

なぜ？

非居住者が日本国内の不動産を売却すると、
その譲渡益は「国内源泉所得」として日本で課税対象になるためです。

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源泉徴収の具体的な仕組み

• 売買代金の 10.21％ を源泉徴収

• 売主（非居住者）に支払われる金額は 89.79％

• 源泉徴収した税額は
  支払日の翌月10日まで に買主が税務署へ納付

注意点

源泉徴収の対象は、

• 残代金

• 手付金

• 中間金

• 固定資産税・都市計画税の精算金

すべて含まれます。
支払の都度、源泉徴収が必要です。

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ただし「源泉徴収が不要」なケースもある

次の条件をすべて満たす場合は、源泉徴収は不要です。

• 買主が 個人

• 買主またはその親族が 自己居住用 として購入

• 売買代金が 1億円以下

※共有名義の場合は「持分ごと」に1億円判定
※固定資産税精算金を含めると1億円超になるケースに注意

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売主（非居住者）は確定申告で精算する

非居住者の売主は、

• 源泉徴収された10.21％を前払い税金として

• 売却した年の翌年 2月16日～3月15日 に確定申告

を行います。

その結果、

• 源泉徴収額 ＞ 本来の税額 → 還付

• 源泉徴収額 ＜ 本来の税額 → 追加納税

となります。

※要件を満たせば
居住用3,000万円特別控除なども適用可能です。

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非居住者が不動産を「賃貸」する場合も注意

売却だけでなく、賃貸でも源泉徴収があります。

賃貸の場合の源泉徴収率

• 家賃の 20.42％

• 借主が源泉徴収義務者

• 支払翌月10日までに税務署へ納付

例外

• 借主が個人

• 自己または親族の居住用

この場合は源泉徴収不要です。

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納税管理人の選任も実務では超重要

非居住者が日本の税務手続きを行う際には、
**「納税管理人」**を選任するのが原則です。

• 日本に住所があれば、個人・法人どちらでも可

• 出国前に税務署へ届出

• 未選任の場合、税務署側から指定されることも

売却・賃貸をスムーズに進めるためにも、
事前の納税管理人選任は必須と考えてください。

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ロケット不動産からの実務的アドバイス

非居住者が絡む不動産取引は、

• 売主・買主どちらも源泉徴収義務を誤解している

• 金額が大きく、あとから追徴・トラブルになりやすい

• 司法書士・税理士・不動産会社の連携が不可欠

という特徴があります。

「知らなかった」では済まされないのが源泉徴収。

ロケット不動産では、

• 非居住者が関与する売却・購入の事前整理

• 税理士・司法書士との連携

• 売主・買主双方への実務説明

まで含めてサポートしています。

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海外在住の方の不動産売却・賃貸でお悩みの方は、
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