首都圏中古マンション、初の5,000万円台へ 　── 土地・戸建価格はこの先どうなるのか｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

首都圏既存マンション価格、初の「5,000万円台」へ

不動産情報サービスの アットホーム は19日、
2025年11月時点の首都圏不動産価格データを公表しました。

このデータ、正直かなり重いです。

なぜなら――
首都圏の既存（中古）マンション平均価格が、初めて5,000万円台に乗ったからです。

• 首都圏・既存マンション平均価格
  　▶ 5,053万円（前月比＋2.8％）
  　▶ 16ヵ月連続上昇

一時的な跳ねではありません。
「上がり続けて、ついに越えてしまった」という水準です。

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この数字が持つ“本当の意味”

5,000万円というラインは、
心理的にも、市場構造的にも非常に大きな境目です。

なぜなら、

• かつて
  　「都心は高いが、首都圏全体なら4,000万円台」
  　という感覚が一般的だった

• それが
  　「平均で5,000万円」という世界に入った

これは、
首都圏の住宅取得そのものが“別ステージ”に移行したことを意味します。

もはや
「中古だから安い」
「郊外だから手頃」
という前提は、成り立たなくなっています。

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東京23区は、完全に“別世界”に入った

エリア別で見ると、やはり突出しているのは東京23区です。

• 東京23区・既存マンション
  　▶ 7,929万円（前月比＋3.7％）
  　▶ 16ヵ月連続で17年1月以降の最高額を更新

ここで重要なのは、
「高級マンションが売れている」から平均が上がっているわけではない、という点。

• 築20〜30年

• 70㎡未満

• 駅徒歩10分以上

こうした、数年前なら“普通の中古”だった物件でも、
平然と6,000万〜7,000万円台で動いています。

つまり、

東京23区では
「新築か中古か」ではなく
**「そこに住めるかどうか」**が価格を決めている

という段階に入りました。

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新築戸建も、静かに、しかし確実に上がっている

一方、新築戸建。

• 首都圏平均
  　▶ 4,885万円（前月比＋0.4％）
  　▶ 4ヵ月連続上昇

特に象徴的なのが東京23区。

• 東京23区・新築戸建
  　▶ 8,107万円
  　▶ 前年同月比＋14.7％（過去最大の上昇幅）

これ、かなり異常です。

戸建はマンションより価格変動が緩やかなはずですが、
それでも1年で約15％上昇。

背景にあるのは明確で、

• 土地価格の上昇

• 建築費・人件費の高止まり

• 小規模分譲の減少

要するに、
**「同じものを同じ価格ではもう作れない」**という現実です。

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では今後、土地はどうなるのか？

結論から言うと、
土地は、まだ上がります。

ただし、上がり方には特徴があります。

土地価格が下がりにくい3つの理由

① 建築費が下がらない
→ 土地を安く仕入れないと事業が成立しない
→ 需要が集中する

② 売り物になる土地が少ない
→ 相続・空き地は増えても
→ 「建てられる土地」は意外と少ない

③ マンション高騰の受け皿になる
→ マンションが高すぎて
→ 戸建・土地に流れる層が増える

結果として、

• 変形地

• 狭小地

• 駅距離がややある土地

こうした土地まで、
価格が見直される局面に入っています。

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戸建は「全部が上がる」わけではない

ここは冷静に見ておくべきポイントです。

戸建は今後、

✔ 上がる戸建

• 立地が良い

• 土地30坪以上

• 将来、建て替え・売却がしやすい

→ マンション価格に引っ張られて上昇

△ 伸びにくい戸建

• 利便性が弱い

• 再建築や法規制に不安がある

• エリア人口が減少局面

→ 価格は横ばい〜調整

つまり、
戸建は完全に二極化します。

「戸建だから安心」
「土地があるから大丈夫」
という時代ではありません。

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金利が上がっても、なぜ価格は下がらないのか？

よく聞かれます。

「金利が上がれば、不動産価格は下がるんじゃないですか？」

答えは、
**“下がるエリアもあるが、下がらないエリアは下がらない”**です。

理由は単純で、

• 供給が足りない

• 代替手段がない

• 住みたい人が減っていない

特に東京23区・主要沿線では、
金利上昇＝価格下落
という教科書通りの動きにはなっていません。

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まとめ｜「様子見」が最大のリスクになる時代

今回のデータが示しているのは、

• 首都圏マンション価格は、構造的に一段上へ

• 土地・戸建は時間差で追随

• 不動産は“待った人”が得をする市場ではなくなった

という現実です。

もちろん、
「何でも買えばいい」わけではありません。

ただ、

正しいエリア
正しい物件
正しいタイミング

この3つが揃ったとき、
迷い続けること自体が最大のリスクになります。

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気になるエリア、
判断に迷っている物件があれば、
数字だけでなく、
実際の成約・現場感覚ベースでお話しします。

ロケット不動産の渋谷でした