貸家建付地評価とは？不動産で相続税を抑える仕組み｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは、ロケット不動産の渋谷です。

相続税対策でよく耳にする言葉に「貸家建付地（かしやたてつけち）」があります。今回は、この貸家建付地評価について、国税庁や専門家の情報をもとに詳しく解説します。

貸家建付地とは？

貸家建付地とは、所有者が建てたアパートや貸家などを他人に貸している土地のことです。この土地は、自分で自由に使える土地（自用地）よりも相続税の評価額が低くなります。その理由は、土地を自由に利用できない分、評価が下がる仕組みになっているからです。

貸家建付地の評価方法

貸家建付地の評価額は、次の計算式で求められます。
貸家建付地評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合（30％）× 賃貸割合）

国税庁→https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm

各項目の説明

• 自用地評価額：路線価などを用いて計算した土地の更地価格

• 借地権割合：地域ごとに国税庁が定める割合（通常60～70％程度）

• 借家権割合：全国一律30％

• 賃貸割合：実際に貸している部分の床面積割合（満室なら100％）

実際の計算例

例として、自用地評価額が1億円、借地権割合が60％、賃貸割合が100％（満室）の場合を計算してみます。
1億円 ×（1 − 60％ × 30％ × 100％）＝ 8,200万円

つまり、このケースでは土地評価額が約18％も減少します。

さらに建物の評価も同様に下がります。
貸家評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合（30％）× 賃貸割合）
建物の固定資産税評価額が仮に4,000万円の場合、
4,000万円 ×（1 − 30％ × 100％）＝ 2,800万円

貸家建付地のメリット・デメリット

• 【メリット】

  • 相続税の負担を大きく軽減できる

  • 賃貸収入を得ることができる

• 【デメリット】

  • 空室率が高いと評価減の効果が薄れる

  • 管理費や修繕費が継続的にかかる

  • すぐに現金化が難しい場合がある

特に注意が必要なケース

• 駐車場として土地を貸している場合は、貸家建付地の評価対象にはならない

• 親族への低額賃貸の場合は、評価減が認められない可能性がある

• 自宅兼賃貸住宅の場合は、賃貸部分のみ評価減が適用される

まとめ

貸家建付地の評価方法をしっかり理解し活用することで、不動産を使った効果的な相続税対策が可能になります。ただし、実際の条件や空室状況などによって効果は変動します。詳細なご相談は、ぜひロケット不動産までお気軽にお尋ねください。