帰省シーズンに増える「親の自宅売却」相談 ――認知症の進行が疑われる場合の注意点｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）

こんにちは。ロケット不動産の渋谷です。
お盆や年末年始に帰省すると、親御さんの体調や暮らしぶりが気になり、「この家、どうする？」という話題になりがちです。今回は認知症の進行が疑われる方の不動産売却について、現場目線で「まず何を確認し、どう進めるか」を整理します。法的な要点も最小限で分かりやすくまとめました。

まず結論（超要約）

ご本人の「意思能力」（契約の意味を理解できる力）が疑わしい状態での売買契約は、無効と争われるリスクが高い。
その場合は、**家庭裁判所の手続（後見制度）**を使って、適法・安全に進めるのが基本。
居住用不動産の売却には、後見人が選任されても家庭裁判所の許可が必要。
すでに任意後見契約が登記済みなら、原則その枠組みが優先。例外的に本人の利益のため特に必要なときだけ、法定後見の開始申立てが可能。

キホンの用語だけおさえる

意思能力：自分の契約行為の法律効果を理解できる力。これが欠けていると契約は無効リスク。
法定後見（成年後見・保佐・補助）：判断能力が低下した後に家庭裁判所が支援者（後見人など）を選ぶ制度。
任意後見：判断能力が十分なうちに、将来の財産管理を誰に任せるかを本人の意思で契約（公正証書）しておく制度。家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時点で効力がスタート。

よくあるご質問（リアル事例を短く）

Q1. 母がAさんと任意後見契約を結び登記も済。Aさんが不適任だと感じる。別の人を成年後見人にできる？

A. 原則はできません（任意後見が先に立つため）。ただし、本人の利益のため特に必要なときは、成年後見開始の審判を求めることができます。
→ 実務的には、「Aさんが不適任である具体的事情」「本人利益の具体的侵害・危険」を客観資料で示す準備が鍵。

Q2. 90歳の父が施設入居中。「誰も住まない家を売りたい」と言い出した。ただ、簡単な計算もおぼつかないことがある。売れる？

A. そのまま契約すると無効リスクが高い。
家庭裁判所に成年後見人の選任申立てを行い、選任後に居住用不動産売却の許可申立てをして進めるのが安全。
※ 施設入居中でも、将来住む可能性が残る自宅は「居住用不動産」扱いとなり得るため、裁判所の許可が必要。

実務フロー（現場で失敗しない段取り）

現状把握
- かかりつけ医で診断書（認知機能に関する所見）を取得。
- 後見登記等の登記事項証明書を取り寄せ、任意後見契約の有無・範囲を確認。
スキームの判断
- 任意後見が登記済み：
  - 任意後見監督人の有無・権限を確認。
  - 不適任が疑われる場合は、**「本人利益のため特に必要」**を基準に、法定後見開始の申立ての可否を検討。
- 任意後見がない／機能していない：
  - 成年後見（法定後見）の申立てを検討。
家庭裁判所の手続
- 後見人候補者（ご家族や専門職）を決め、申立書類を整える。
- 選任後、居住用不動産売却の許可申立てを別途行う。
売却の準備（許可前にやり過ぎない）
- 価格査定・売却戦略の素案は作るが、契約・引渡しの確約はNG。
- 許可がおりてから、条件交渉→売買契約→決済・引渡しへ。
決済・引渡し
- 後見人が代理人として契約締結。
- 資金の受領・使途は本人利益に合致するよう、帳簿・領収書等を厳格管理（後見人の報告義務）。

必要書類の例（状況により変わります）

医師の診断書（認知機能に触れたもの）
後見登記等の登記事項証明書
戸籍・住民票・固定資産税関係書類
不動産の権利証（登記識別情報）・評価証明
任意後見契約公正証書（該当時）
後見開始申立書一式／居住用不動産売却許可申立書一式

スケジュール感の目安

後見人選任まで：数週間～数か月
売却許可の取得まで：追加で数週間程度
市場状況により、販売～成約も含めると全体で数か月スパンを想定しておくと安全です。

よくある落とし穴（回避策つき）

許可前に買主と合意・手付受領 → 許可が出ずにトラブル。
- 回避： 許可取得後に本契約。どうしても先に動くなら停止条件の設計を。
親族間の温度差 → 後から異議・取消主張に発展。
- 回避： 重要局面では同席説明・議事録化。
価格が相場とかけ離れる → 後見監督・裁判所から本人不利益と判断される恐れ。
- 回避： 複数査定と根拠資料（成約事例・評価書）を整備。