ゴルフ場が“駅前タワマン”に化ける日？ ― 柏の葉キャンパスに学ぶ、「これからできる予定の新駅」まとめ｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは、ロケット不動産の渋谷です
今日は、**「ゴルフ場跡地 × 新駅 × スマートシティ」という最強トライアングルの話。実例の柏の葉キャンパス駅（つくばエクスプレス）**を手がかりに、近い将来、街と不動産が“跳ねる”可能性が高い新駅・新線計画を一気に整理します。

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柏の葉キャンパスが教えてくれたこと

• かつてのゴルフ場跡地が、新線（TX）開業をきっかけに街ごとアップデート。

• “省エネ・環境”に始まったスマートシティは、震災以降BCP・レジリエンス、コミュニティ/QOLの重視へ。

• 大学・研究機関・企業・市の連携で、雇用・研究・暮らしが回りだすと、住宅地価と賃貸需要がじわじわ底上げ。

教訓：「新駅」単体では不十分。**“街づくりの核（医療・大学・業務・交流）×交通結節”**の掛け算で、価値は継続的に伸びる。

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まず注目：船橋「海老川上流地区」× 東葉高速線“新駅”構想

• ふなばしメディカルタウン構想と一体で、東葉高速線の新駅を整備方針（2025年5月更新）。

• ねらいは医療・健康サービスの集積＋生活利便の結節点づくり。

• 位置は海老川上流地区の中心近傍、東葉高速線の既存駅間（概ね東海神〜飯山満の間想定）で街と同時開発の色合い。

投資家視点のツボ

• 病院・介護・研究・健康産業の集積は昼夜人口を生み、賃貸・分譲双方の底堅さに直結。

• 先に用途地域や高度地区、地区計画、容積誘導の方向性をチェック。医療・研究系床の誘導は、のちの商住複合の伸び代に。
  船橋市役所　東葉高速線の新駅整備について↓
  https://www.city.funabashi.lg.jp/machi/kaihatsu/005/p126941.html
  

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「これからできる予定の新駅・新線」ステータス早見（社長版）

※“いま動いているか、実需といつ交わるか”で分類。目安：◎＝動いてる／○＝前進中（制度・計画）／△＝見直し・停滞ぎみ

1) 羽田空港アクセス線（JR東日本）… ◎

• 旧貨物線活用で2031年度開業予定。都心〜羽田の時間短縮、新宿・新木場方面直通も視野。

• 不動産インパクト：広域の時間価値改善。乗換1回減は賃貸でも効く。

2) 有楽町線延伸（豊洲〜住吉）… ◎

• 2024年 都市計画決定、2030年代半ば開業目標。東西南北の回遊性UP。

• インパクト：豊洲〜住吉の中間帯で駅徒歩圏の再定義。既存ストックの再生×賃貸強化が妙味。

3) 南北線延伸（白金高輪〜品川）… ◎

• 2024年 都市計画決定、2030年代半ば目標。リニア/高輪GW再開発と**“複都心”強化**。

• インパクト：品川の就業人口拡大→シングル・DINKs賃貸の需要質が変わる。

4) 多摩都市モノレール（上北台〜箱根ヶ崎）… ○

• 都が事業化決定、2032年頃。

• インパクト：駅新設×バス代替で第一次商圏が形成。戸建・低層の再評価。

5) 大江戸線延伸（光が丘〜大泉学園町）… ○

• 用地取得や道路一体整備が進行。

• インパクト：鉄道空白の縮小で練馬北部の価格帯が一段上へ。

6) 都心・臨海地下鉄（東京〜有明〜ビッグサイト）… ○

• 営業主体：東京臨海高速鉄道、2040年目標。TX直通は将来構想。

• インパクト：MICE・観光・湾岸の回遊を底上げ。ホテル・短期賃貸の中期妙味。

7) 東葉高速線“海老川上流”新駅（本稿の主役）… ○

• 医療×新駅×街づくりが核。スケジュールは都市計画→事業許可→着工を順次。

• インパクト：医療雇用×教育×子育てで持家・賃貸ともに層が厚くなるエリア設計。

△（停滞／長期）としては：都心直結線（押上〜東京〜泉岳寺）、TX東京延伸、環状メトロ（メトロセブン/エイトライナー）、京葉線の中央線方面延伸、小田急多摩線延伸など。財源と費用便益、優先順位で選別中。

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“駅ができる”だけで判断しない――社長の現地チェックリスト

1. 街の“核”は何か？（医療・大学・研究・業務・交流施設）

2. 都市計画・地区計画の方向性（用途、容積、歩行者動線、広場）

3. 周辺の既存商圏と補完関係（競合でなく相乗になるか）

4. 時間価値の実質短縮（「◯分短縮」より乗換回数が重要）

5. 人口・雇用の“常時フロー”（イベント依存でなく日常需要）

6. 災害・浸水・BCP動線（医療拠点なら継続稼働性が命）

7. フェーズ配分（先に賃貸、のちに分譲／あるいはその逆）

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価格へどう効く？タイプ別“効き方”早見

• 医療・大学核：平日昼の人流↑ → ワンルーム/1LDK賃貸の稼働安定、高齢者向け商品も相性◎

• 業務核：通勤ピークの交通便益↑ → DINKs/ファミリー分譲の単価押し上げ

• MICE/観光核：期中需要の波→ ホテル・短期賃貸のRevPAR妙味、分譲は長期目線

• 住宅供給核：大規模住宅の段階供給→ 一次取得層の厚み↑、周辺の中古再生が追随

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ロケット不動産のアクションプラン（抜粋）

• （船橋）海老川上流×東葉新駅：

  • 先行して用途・高度・街区道路計画を把握 → 容積の乗る角地・交差点界隈を重点調査。

  • 医療・介護・保育テナントのヒアリング網を整備。

  • 賃貸：1LDK中心＋高齢者対応の仕様サンプル作成。

• （都心）有楽町線・南北線延伸帯：

  • 駅徒歩12〜15分の既存ストックを再生で拾う。

  • 乗換1回減の表現（時間価値）を販売・賃貸広告のキーメッセージに。

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まとめ：次の“柏の葉”はどこに現れる？

新駅は“結果”であって“目的”ではない。
**「何のための街か？」**が先にあり、それを支える交通として駅が生まれる。
海老川上流（船橋）×東葉新駅は、その意味で“核のある新駅”。
医療・健康×居住×回遊の導線が描けるなら、価格と賃料の伸びしろは十分です。