「みんなで大家さん」分配金遅延の衝撃──REIT好調の裏で問われる、“本当に安心な投資”とは？｜渋谷の仲介＋α（プラスアルファ）｜ロケット不動産株式会社

こんにちは。ロケット不動産の渋谷です。

2025年7月31日、不動産小口化ファンド「みんなで大家さん」の主力シリーズ「成田」で分配金の支払いが遅延する事態が発生しました。通知は当日の朝に届き、出資者の間には驚きと不安が広がっています。

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投資家の困惑──「解約できない」「何が起きているのか」

経緯を見ると、テナント（同グループ会社）の賃料が数ヶ月未払いとなり、分配原資が不足。これによりシリーズ全体で分配金支払いに影響が及ぶ可能性が浮上しています。行政処分も過去にあり、「重要な説明を怠った」とされ、現在も解約申請しても返金されない投資家がいる状況です。

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「利回り7％」の誘惑とその落とし穴

この私募型ファンドは「1口100万円から」「年利約7％」など魅力的な文言で営業されていましたが、出資者は以下のような問題に直面しています：

• 直接的な所有権がないためコントロールできない

• キャッシュフローがグループ内で滞ると、出資者に影響が直撃

• 解約や元本返還のタイミングが運営側に依存

結局、利回りの高さは「投資の安心」を担保してくれないのです。

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対照的に堅調なREIT市場──それでも“安心”とは言い切れない

東証REIT指数（J‑REIT）は過去1年で＋8％超の堅調な推移を見せ、市場の流動性・透明性・分散性の観点から投資家に選ばれ続けています。

たしかにREITは、

• 市場で売買できる流動性

• 複数物件への分散投資

• 法定開示による透明性

といった点で優れていますが、それでも「完全に安心」とは言い切れません。

REITもまた、

• 金利上昇や経済変動による価格・分配の影響

• 運用法人の判断や市場評価による上下変動

• 投資家自身が物件の中身まで把握しづらい構造

といった**「間接保有」ならではの弱点**を抱えています。

不動産投資信託→https://j-reit.jp/

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やっぱり「実物」が強い──不動産の原点に立ち返ろう

ここで改めて思うのは、やはり**「自分で所有し管理できる実物不動産投資」が最も安心できる選択肢**だということ。

✅ 所有者として登記され、運用の意思決定が可能
✅ 建物やエリアの状況を自分の目で確認できる
✅ 空室対策・修繕・売却など自分で判断できる
✅ 自分で住むという“出口”も選択できる柔軟性

たとえ手間がかかっても、その手間が“安心と選択肢を守る力”になります。

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投資形態ごとの特性比較：まとめ表

投資タイプ	流動性	所有形態	透明性	主な特性・リスク
J‑REIT（上場型）	高（市場で売買可）	間接所有	高（定期開示あり）	分散投資でき流動性も良いが、市況変動の影響あり
私募ファンド型不動産	低（出口制約あり）	間接所有	低（情報非公開）	高利回りの裏に情報不透明・換金性低さあり
実物不動産購入型	中〜低	直接所有	高（自分で確認可）	管理や運用は手間だが、自らコントロール可能

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最後に──安心は「見えない仕組み」ではなく、自分の意思で運用できる資産構築を

「みんなで大家さん」のような投資トラブルを受け、再確認すべきは、「手軽に見える投資＝安心ではない」という現実です。

最終的に信頼できるのは、自分の意思で運用できる目に見える資産です。

ロケット不動産では、実物不動産の購入から管理・出口設計までを一貫してサポートし、「納得と安心ある投資」を提供します。

そして何より大切なのは、**「投資は自己責任」**であるという視点です。
情報に惑わされず、自ら判断し、納得して投資することこそが、将来の資産を守る最善の方法だと考えています。